Dix fiches courtes et claires pour comprendre votre PPE, vos comptes, vos assemblées générales et vos droits de copropriétaire.
Parties privatives et communes, documents de référence, rôle de chacun.
4 min de lecture FICHE 02Décompte annuel, répartition des charges : où regarder et que demander.
5 min de lecture FICHE 03Convocation, ordre du jour, vote et procès-verbal.
5 min de lecture FICHE 04Ce que vous pouvez faire, ce que l'on attend de vous.
5 min de lecture FICHE 05Nécessaires, utiles ou somptuaires : les majorités et le financement.
5 min de lecture FICHE 06À quoi il sert, qui décide et pourquoi il est souvent insuffisant.
4 min de lecture FICHE 07Les signes d'une bonne gestion et les signaux d'alerte.
5 min de lecture FICHE 08Les étapes, les pièges et la transition.
6 min de lecture FICHE 09Les documents à demander et les points à vérifier avant de signer.
6 min de lecture FICHE 10Une démarche progressive, du dialogue à la procédure.
5 min de lectureLa propriété par étages repose sur quelques notions et quelques documents de base. Les connaître évite bien des malentendus.
Chaque propriétaire est copropriétaire de l'immeuble et dispose, en plus, d'un droit exclusif sur certaines parties, en général son appartement ou son local (art. 712a CC). Le reste est commun : le sol, le gros œuvre, les parties qui déterminent l'aspect extérieur de l'immeuble et les installations utilisées par tous (art. 712b CC).
L'assemblée des copropriétaires décide des grandes orientations : budget, comptes, travaux, nomination de l'administrateur. L'administrateur exécute ces décisions et gère la PPE au quotidien (art. 712s CC). Chaque copropriétaire participe, vote et contribue aux charges selon le règlement.
Si vous ne deviez lire qu'un seul document, lisez le règlement. Il explique la plupart des questions que l'on se pose sur sa PPE, et il peut s'écarter des règles générales décrites dans ce guide.
Références : art. 712a, 712b, 712e, 712g et 712s CC.
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Chaque année, vous recevez un décompte et un budget avant l'assemblée générale. Voici comment les lire sans être comptable.
Avant l'assemblée, l'administrateur présente en principe les comptes de l'exercice écoulé, le budget de l'exercice à venir et la répartition des charges entre les copropriétaires. C'est l'assemblée qui les approuve chaque année (art. 712m al. 1 ch. 3 CC). Votre signature n'est pas demandée, mais votre vote engage la communauté.
Il n'y a pas de question « bête » : si un poste ne vous paraît pas clair, posez la question par écrit avant l'assemblée. L'administrateur doit pouvoir y répondre.
Demandez d'abord des explications écrites et les pièces correspondantes. Vous pouvez aussi faire inscrire le point à l'ordre du jour. Si une décision de l'assemblée vous paraît contraire à la loi ou au règlement, un délai court s'applique pour la contester : un mois à compter du moment où vous en avez connaissance (art. 712m al. 2 et 75 CC). Ne laissez donc pas traîner.
Références : art. 712m al. 1 ch. 3 CC (approbation annuelle du budget, des comptes et de la répartition) ; art. 712h CC (répartition des charges) ; art. 75 CC (contestation des décisions).
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L'assemblée générale est le moment où se prennent les décisions qui engagent tout le monde. Mieux vaut y arriver préparé.
L'assemblée est convoquée et présidée par l'administrateur, sauf si l'assemblée en décide autrement (art. 712n CC). Les délais de convocation, le contenu de la convocation et les modalités de vote sont fixés par le règlement de votre PPE : relisez-le, car il varie d'une PPE à l'autre.
Prenez des notes sur les décisions, et sur la manière dont les votes sont comptés. Après l'assemblée, relisez le procès-verbal : il doit refléter fidèlement les décisions prises. Conservez-le, car il fait foi si une décision est contestée.
Une décision qui viole la loi ou le règlement peut être contestée en justice dans un délai d'un mois dès que vous en avez connaissance (art. 712m al. 2 et 75 CC). Passé ce délai, la décision s'impose.
Références : art. 712m et 712n CC (assemblée des copropriétaires) ; art. 647c à 647e CC (travaux) ; art. 75 CC (contestation).
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Être copropriétaire en PPE donne des droits réels, mais implique aussi des obligations envers les autres copropriétaires.
Avant des travaux qui touchent la façade, les fenêtres, la structure, les colonnes techniques ou les parties communes, renseignez-vous auprès de l'administrateur et lisez le règlement. Une autorisation de l'assemblée peut être nécessaire.
Références : art. 712a al. 2, 712h, 712i, 712m al. 2, 712r et 75 CC.
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Remplacer une toiture, rénover une façade ou installer un équipement : la décision dépend de la nature des travaux.
Pour les parties communes, la loi distingue trois catégories, qui s'appliquent à la PPE (art. 647c à 647e et 712g al. 1 CC). Plus les travaux profitent à tous, plus la majorité exigée est facile à atteindre.
Le règlement peut préciser ou adapter ces règles, notamment la manière de calculer les majorités. La qualification d'un projet (nécessaire, utile ou somptuaire) fait parfois l'objet de discussions : elle s'apprécie du point de vue de l'ensemble des copropriétaires.
Les travaux sur les parties communes sont en principe financés par la communauté et répartis selon le règlement et les quotes-parts (art. 712h CC), souvent à l'aide du fonds de rénovation (voir fiche 06). Les travaux à l'intérieur de votre lot sont à votre charge.
En cas de danger ou de dégât imminent, l'administrateur doit prendre de lui-même les mesures urgentes nécessaires pour éviter ou réparer un dommage (art. 712s al. 1 CC), sans attendre l'assemblée.
Références : art. 647c à 647e, 712g al. 1, 712h et 712s CC.
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Un immeuble vieillit. Le fonds de rénovation sert à financer les gros travaux sans devoir demander à chacun une somme importante du jour au lendemain.
Le fonds de rénovation est une réserve alimentée par les copropriétaires pour les travaux d'entretien et de réfection de l'immeuble : façade, toiture, ascenseur, installations de chauffage, etc.
La loi ne fixe ni obligation ni montant minimal : c'est à l'assemblée de décider de sa création (art. 712m al. 1 ch. 4 CC). Le règlement de votre PPE peut aussi en prévoir le principe et la contribution. Dans la pratique, beaucoup de PPE en ont un, mais son niveau varie fortement d'un immeuble à l'autre.
Un fonds trop faible par rapport à l'âge et à l'état de l'immeuble expose les copropriétaires à des appels de fonds importants le jour où de gros travaux deviennent nécessaires. Une question simple à poser en assemblée : « Quels travaux sont prévisibles dans les 5 à 10 ans, et le fonds est-il à la hauteur ? »
Le fonds appartient à la communauté des copropriétaires, pas à chacun individuellement. En principe, la part versée n'est donc pas remboursée en cas de vente du lot : elle reste dans le fonds, ce qui joue aussi sur le prix d'achat. Vérifiez ce que prévoit votre règlement.
Références : art. 712m al. 1 ch. 4 CC (création d'un fonds de rénovation) ; règlement d'administration et d'utilisation de la PPE.
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Un bon administrateur est un atout pour la PPE. Mais comment savoir si la gestion est satisfaisante ?
L'administrateur exécute les décisions de l'assemblée et prend les mesures nécessaires à l'administration commune. Il répartit les charges, établit les factures, encaisse les contributions, gère les fonds disponibles et veille à ce que le règlement soit respecté (art. 712s CC).
Un changement n'est pas toujours la meilleure réponse. Vous pouvez d'abord poser vos questions par écrit, demander l'inscription du sujet à l'ordre du jour, ou proposer de désigner un comité ou un délégué chargé de conseiller l'administrateur et de contrôler sa gestion (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Si les problèmes persistent, l'assemblée peut mettre en concurrence d'autres administrateurs ou révoquer le mandat (voir fiche 08).
Un désaccord ne signifie pas forcément une mauvaise gestion : il vient parfois d'un mandat mal défini ou d'un manque de communication. Un regard extérieur permet de faire la part des choses.
Références : art. 712m al. 1 ch. 2 et 712s CC.
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Changer d'administrateur est possible, mais mieux vaut le préparer pour éviter les mauvaises surprises.
L'assemblée des copropriétaires peut révoquer l'administrateur en tout temps, sous réserve d'éventuels dommages-intérêts (art. 712r al. 1 CC). Le contrat conclu avec lui (durée, préavis, conditions de fin de mandat) est donc à vérifier avant de décider. Si l'assemblée refuse de révoquer l'administrateur malgré de justes motifs, chaque copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation (art. 712r al. 2 CC).
Une transition réussie se prépare plusieurs semaines à l'avance. Plus les documents et les rôles sont clairs, moins la PPE subit d'interruption.
Références : art. 712q et 712r CC ; contrat de mandat (art. 394 ss CO).
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Un appartement en PPE, c'est aussi une part de l'immeuble, de ses comptes et de ses décisions futures.
Précisez par écrit la date à partir de laquelle vous supportez les charges et ce qui se passe pour les travaux déjà votés. Les contributions impayées peuvent être garanties par une hypothèque légale pour les trois dernières années (art. 712i CC) : l'attestation de l'administrateur est donc un document utile.
Demandez ces documents avant de vous engager, par exemple avant de signer une promesse de vente ou un acte. Une fois la vente conclue, il est trop tard pour négocier.
Références : art. 712c et 712i CC ; règlement d'administration et d'utilisation de la PPE.
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Bruit, parties communes, travaux non autorisés, charges impayées : la plupart des tensions se règlent mieux lorsqu'on suit une démarche progressive.
Chaque propriétaire doit, dans l'exercice de son droit, s'abstenir de toute action qui excède les limites du voisinage, par exemple des nuisances excessives (art. 684 CC). Ce qui est excessif dépend des circonstances : usage des lieux, règlement, nature des nuisances.
Si le conflit porte sur une décision de l'assemblée, vous disposez d'un mois pour la contester en justice dès que vous en avez connaissance (art. 712m al. 2 et 75 CC). Ne laissez pas ce délai s'écouler.
Références : art. 684, 712m al. 2, 712s al. 3 et 75 CC ; règlement de la PPE.
Un regard extérieur permet souvent de clarifier la situation et de choisir la meilleure démarche.
Chaque situation est différente. Parlons de la vôtre.
Ces fiches présentent des informations générales sur la PPE en droit suisse. Elles ne constituent pas un avis juridique individualisé : les règles applicables dépendent du règlement de votre PPE et de votre situation.
